Wohnung mieten trotz Privatinsolvenz: So klappt die Wohnungssuche

Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026Erstveröffentlichung: 2. Oktober 2026Von Volljurist Kai Lange

Kurze Antwort: Eine Wohnung trotz Privatinsolvenz zu mieten ist möglich, aber schwieriger, weil die Insolvenz in der SCHUFA-Auskunft steht, die Vermieter verlangen. Was hilft: ein geregeltes Einkommen nachweisen, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung mitbringen, offen mit dem Vermieter sprechen, eine Bürgschaft oder Kautionsübernahme anbieten und sich bei Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften bewerben, die nicht allein nach SCHUFA entscheiden. Ihre bisherige Wohnung dürfen Sie wegen der Insolvenz nicht verlieren – der Vermieter darf wegen alter Mietrückstände nicht kündigen (§ 112 InsO).

Warum die Wohnungssuche in der Privatinsolvenz schwer ist

Fast jeder Vermieter verlangt heute eine SCHUFA-Bonitätsauskunft. Darin ist das Insolvenzverfahren vermerkt – ab der Eröffnung bis sechs Monate nach der Restschuldbefreiung. Zusätzlich stehen Sie während des Verfahrens in den öffentlichen Insolvenzbekanntmachungen, die jeder im Internet einsehen kann. Viele Vermieter sortieren Bewerber mit Negativmerkmal aus, ohne den Einzelfall zu prüfen. Dabei spricht aus Vermietersicht einiges für Sie: Ihre alten Schulden sind im Verfahren eingefroren, und laufende Miete zahlen Sie aus Ihrem geschützten Einkommen – das Risiko neuer Mietrückstände ist oft geringer als bei jemandem mit laufenden Pfändungen.

Muss ich dem Vermieter die Insolvenz sagen?

Ungefragt müssen Sie nichts offenbaren. Fragt der Vermieter im Fragebogen nach einem laufenden Insolvenzverfahren oder nach einer Vermögensauskunft, ist die Frage zulässig und muss wahrheitsgemäß beantwortet werden – eine falsche Antwort kann den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags und zur fristlosen Kündigung berechtigen. Meist ist Offenheit ohnehin die bessere Strategie: Wer die Lage erklärt und Belege für regelmäßige Mietzahlungen vorlegt, wirkt verlässlicher als ein Bewerber mit verschwiegener SCHUFA-Auskunft.

Was Ihre Chancen verbessert

Maßnahme	Warum sie hilft
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters	Beweist, dass Sie Ihre Miete trotz Schulden immer gezahlt haben
Einkommensnachweise und Arbeitsvertrag	Zeigen, dass die Miete aus dem pfändungsfreien Einkommen sicher bezahlt werden kann
Kurze schriftliche Erklärung zur Insolvenz	Nimmt dem Vermieter die Unsicherheit: Altschulden sind eingefroren, neue Schulden gibt es nicht
Bürgschaft eines Angehörigen	Sichert den Vermieter ab; zusätzlich zur Kaution nur, wenn der Bürge sich freiwillig anbietet
Kaution aus eigenen Mitteln oder über das Jobcenter	Bei Bürgergeld übernimmt das Jobcenter die Kaution als Darlehen; sonst Kautionsversicherung oder Ratenzahlung in drei Monatsraten (§ 551 BGB)
Bewerbung bei Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsgesellschaften	Entscheiden häufiger nach Gesamteindruck und sozialen Kriterien
Wohnberechtigungsschein (WBS)	Öffnet den Zugang zu Sozialwohnungen, bei denen die SCHUFA eine kleinere Rolle spielt
Nachmieter oder Untermiete	Der bisherige Mieter oder Hauptmieter spricht für Sie

Die Kaution in der Privatinsolvenz

Die Kaution für eine neue Wohnung zahlen Sie aus Ihrem pfändungsfreien Einkommen; das ist erlaubt und keine unangemessene Verbindlichkeit. Die Kaution der alten Wohnung gehört dagegen zur Insolvenzmasse, wenn sie zurückgezahlt wird – wie das im Einzelnen läuft, erklären wir unter Mietkaution in der Privatinsolvenz. Wer Bürgergeld bezieht, beantragt die Kaution beim Jobcenter als zinsloses Darlehen, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird.

Kann der Vermieter mir wegen der Insolvenz kündigen?

Nein. Der Vermieter darf das Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsrückständen kündigen, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, und auch nicht wegen der Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse (§ 112 InsO). Der Insolvenzverwalter kann die Wohnung des Schuldners ebenfalls nicht kündigen; er gibt stattdessen eine Erklärung ab, dass Ansprüche aus dem Mietvertrag nach drei Monaten nicht mehr im Verfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) – Sie bleiben Mieter. Die laufende Miete müssen Sie aber pünktlich zahlen: Rückstände nach der Eröffnung sind Neuschulden und berechtigen zur Kündigung. Mehr: Mietschulden – was tun? und Neue Schulden während der Privatinsolvenz.

Umzug während der Privatinsolvenz: Pflichten

• Jeden Wohnungswechsel unverzüglich dem Treuhänder und dem Insolvenzgericht mitteilen (§ 295 Abs. 1 Nr. 3 InsO).
• Die neue Miete muss aus dem Freibetrag tragbar sein – eine deutlich teurere Wohnung kann als unangemessene Verbindlichkeit gewertet werden.
• Umzugskosten zahlen Sie selbst; bei Bürgergeld kann das Jobcenter sie übernehmen, wenn es den Umzug vorher genehmigt hat.

Wohnung mieten nach der Restschuldbefreiung

Sechs Monate nach Erteilung der Restschuldbefreiung wird der Eintrag bei der SCHUFA gelöscht. Bestellen Sie dann eine kostenlose SCHUFA-Selbstauskunft und prüfen Sie, ob auch die alten Forderungen als erledigt gekennzeichnet sind. Danach stehen Sie bei der Wohnungssuche wieder wie jeder andere Bewerber da. Mehr: SCHUFA und Insolvenz.

Häufige Fragen

Sieht der Vermieter die Privatinsolvenz in der SCHUFA?

Ja. Die Eröffnung des Verfahrens und die Restschuldbefreiung werden aus den Insolvenzbekanntmachungen übernommen und in der Bonitätsauskunft angezeigt.

Darf der Vermieter mich wegen der Insolvenz ablehnen?

Ja. Bei der Auswahl des Mieters ist der Vermieter frei; ein Diskriminierungsverbot wegen Schulden gibt es nicht.

Kann ich eine Wohnung ohne SCHUFA mieten?

Private Vermieter, Genossenschaften und Untermietverhältnisse verzichten häufiger auf die Auskunft. Angebote „Wohnung ohne SCHUFA“ gegen Vorkasse oder hohe Gebühren sind dagegen oft Betrug.

Zählt die Miete beim Pfändungsfreibetrag?

Nein, die Miete erhöht den Freibetrag nicht automatisch. Nur bei besonderen Härten kann das Vollstreckungsgericht den unpfändbaren Betrag anheben (§ 850f ZPO).

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