Mietkaution in der Privatinsolvenz: Wem steht sie zu?

Kurze Antwort: Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gehört zur Insolvenzmasse. Wird er während des Verfahrens fällig, steht das Geld grundsätzlich den Gläubigern zu – auch dann, wenn Sie es für die Kaution einer neuen Wohnung brauchen.

Warum die Kaution in die Masse fällt

Zur Insolvenzmasse gehört nach § 35 InsO das gesamte Vermögen, das dem Schuldner bei Eröffnung gehört oder das er während des Verfahrens erwirbt. Die Kaution ist kein Einkommen, sondern ein Vermögenswert: Sie haben sie einmal hinterlegt, und der Anspruch auf ihre Rückzahlung ist eine Forderung gegen den Vermieter.

Damit greift auch der Schutz für selbst erwirtschaftete Einkünfte nicht. Gerichte haben ausdrücklich festgehalten, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht zu den Einkünften zählt, für die nach § 850i ZPO Vollstreckungsschutz beantragt werden kann. Die Kaution ist schlicht Vermögen – und Vermögen fällt in die Masse.

Wann der Anspruch überhaupt fällig wird

Solange das Mietverhältnis läuft, passiert nichts. Der Rückzahlungsanspruch entsteht erst mit dessen Ende, und selbst dann darf der Vermieter die Kaution noch eine angemessene Zeit behalten, um Nebenkosten abzurechnen und mögliche Ansprüche zu prüfen. In der Praxis sind das mehrere Monate.

Für Sie bedeutet das zweierlei. Wer während des Verfahrens in derselben Wohnung bleibt, muss sich um die Kaution gar nicht kümmern. Wer auszieht, sollte den Treuhänder früh einbinden – nicht erst, wenn der Vermieter bereits überwiesen hat.

Der typische Konflikt: alte Kaution weg, neue fällig

Genau hier wird es bitter, und ein Fall aus einem Verbraucherinsolvenzverfahren zeigt das deutlich. Nach einer Zwangsräumung überwies der Vermieter die Kaution von rund 984 Euro auf ein gesperrtes Konto der Schuldnerin. Für die neue Wohnung musste sie eine weitere Kaution von etwa 500 Euro aufbringen, die sie sich von ihrer Tochter lieh. Ihren Antrag, wenigstens diesen Betrag freizugeben, wies das Insolvenzgericht zurück.

Das Beschwerdegericht sah es differenzierter und hielt die Auszahlung des Betrages für geboten, der zur Finanzierung der neuen Kaution nötig war. Zugleich stellte es klar: Allein der Umstand, dass jemand das Geld zur Rückzahlung eines Darlehens für die neue Mietsicherheit braucht, begründet noch keine sittenwidrige Härte im Sinne des § 765a ZPO. Die Hürde für eine Freigabe liegt also hoch – unüberwindbar ist sie nicht, wenn der Antrag rechtzeitig und mit der richtigen Begründung gestellt wird.

Umgekehrter Fall: Ihr Vermieter wird insolvent

Hier ist die Rechtslage für Sie günstig. Nach § 551 Absatz 3 BGB muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Diese Trennung wirkt in seiner Insolvenz: Das Kautionsguthaben fällt nicht in seine Masse, sondern bleibt Ihnen zugeordnet und kann ausgesondert werden.

Voraussetzung ist, dass er die Kaution tatsächlich getrennt angelegt hat. Hat er sie mit seinem übrigen Vermögen vermischt, wird die Durchsetzung schwierig. Bei einer hohen Kaution lohnt deshalb die Frage nach dem Nachweis der Anlage – am besten früh, nicht erst im Ernstfall.

Was Sie tun können

• Umzug frühzeitig ankündigen. Sprechen Sie mit dem Treuhänder, bevor die alte Kaution überwiesen wird. Im Nachhinein ist die Freigabe deutlich schwerer.
• Bedarf konkret belegen. Ein Freigabeantrag hat nur Aussicht, wenn Sie nachweisen, dass ohne das Geld kein Mietverhältnis zustande kommt – mit Mietvertrag, Kautionsforderung und Nachweis, dass andere Mittel fehlen.
• Ratenzahlung nutzen. Auf die Zahlung der Kaution in drei Monatsraten haben Sie nach § 551 Absatz 2 BGB einen Anspruch. Das entschärft das Problem oft ohne jeden Antrag.

Weiterführend: Was passiert mit Ihrem Eigentum in der Privatinsolvenz und der Ablauf des Verfahrens.